Usucapião extrajudicial é uma das formas de aquisição de alguns direitos reais, como o direito de propriedade, sem interferência do Poder Judiciário. Ocorre quando há concordância entre os envolvidos e cabe ao Oficial de Registro de Imóveis verificar os requisitos legais para a transferência do imóvel, ou seja, todo o procedimento feito diretamente no cartório, sem a necessidade de uma ação judicial.
Quem são os envolvidos no processo de usucapião?
Todos os que teoricamente poderiam ser prejudicados com a transferência da propriedade para o possuidor.
Os principais exemplos de envolvidos em usucapião judicial:
O dono tabular: aquele que tem seu nome na escritura como proprietário
Aqueles que têm algum outro direito sobre o imóvel: como um usufrutuário, por exemplo
Donos de imóveis confinantes: o vizinho de muro ou de cerca
O Poder Público
Terceiros interessados: por exemplo, um credor do dono tabular que deseja penhorar o imóvel para receber seu pagamento
Qual a diferença entre usucapião judicial e extrajudicial?
Pela via judicial, o advogado ingressará com um processo com o pedido para que o juiz declare o possuidor como dono pela usucapião. O procedimento é submetido ao Poder Judiciário com todo seu trâmite de prazos e recursos, gerando a demora do procedimento.
Ao final, se ganhar a causa, o juiz proferirá uma sentença dizendo que o possuidor é o novo dono. A sentença será o documento usado para, no cartório, transferir o imóvel para seu nome.
Já o procedimento cartorário, de usucapião extrajudicial, tem lugar quando se obtém a concordância dos envolvidos. Neste caso, não haverá “lide”, e o registro pode ser feito burocraticamente pelo Oficial de Registro de Imóveis.
Não há a interferência do Poder Judiciário – ao menos a princípio. Se o Oficial de Registro de Imóveis verificar a presença dos requisitos legais para a usucapião, fará a transferência do imóvel para o novo dono, independente de ordem judicial.
Qual o passo a passo para o Usucapião Extrajudicial?
- O interessado comparece ao Cartório de Notas para a lavratura da Ata Notarial de Usucapião Extrajudicial com os documentos necessários, que deverá também ser assinada por um advogado.
- Com a planta assinada pelo profissional (engenheiro, topógrafo e outros) com a ART (guia paga), que deverá ser assinada pelos confrontantes e pelo proprietário, o cliente deverá reconhecer firma na planta do imóvel de todas as assinaturas e dar entrada nos documentos no Cartório de Registro de Imóveis.
- Com a entrada da ata notarial e da planta do imóvel no Cartório de Imóveis será dado início ao procedimento registral.
- A ata deverá ser cobrada com valor declarado (poderá ser informado o valor venal, valor declarado pelas partes, valor do contrato, imposto de renda e outros, sendo aquele que for maior).
- E por fim, o documento poderá ser lavrado sem a necessidade da garantia do registro imobiliário pela via extrajudicial porque poderá ser aproveitada como meio de prova na via da usucapião judicial.
Quais são os documentos necessários?
- Certidões negativas, emitidas pelos distribuidores da comarca, atestando ausência de vínculo comprometedor que envolva a situação do imóvel ou do domicílio do requerente.
- Título ou qualquer outro documento que demonstre a origem, continuidade, natureza e tempo da posse, como o pagamento de impostos ou de taxas que incidam sobre o imóvel.
- E por fim, apresentar a planta e o memorial descritivo da propriedade, que devem estar assinados: por profissional legalmente habilitado, com anotação de responsabilidade técnica (ART); pelos titulares dos direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo; e pelos titulares dos direitos registrados nas matrículas dos imóveis confrontantes, ou seja, todos os vizinhos.
Portanto, podemos concluir que o procedimento de usucapião extrajudicial tem por finalidade reduzir o volume de demandas no Poder Judiciário, levado para a esfera administrativa aquilo que não envolve lide, de maneira mais célere para as pessoas.
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